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4. 代理商
2014-05-21  来源:  点击:84
 

开发商

开发商是一个名词,是某个项目的第一承担人。包括很多种类:房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商,但无特殊说明一般指房地产开发商。

1简介

开发商这个名词屡屡撞击公众视野——因其既承载着城市建设的光环与荣耀,又备受大众对其财富价值观的质疑性解读。而一个有责任、有诚信、有思想的开发商必须面对时代、面对社会、面对公众作出自己的价值判断和行动回应。针对楼盘涉及到的开发商的比较多。我们也常写成kfs。
根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发公司的设立应具备以下条件:有符合公司法人登记的名称和组织机构;有适应房地产开发经营需要的办公用房;有100万元以上的注册资本;有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。符合上述条件的的房地产开发企业经工商登记后,取得《企业法人营业执照》。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件,但并非有了法人营业执照就可以进行房地产开发。
依《房地产开发企业资质管理规定》,城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级,其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务,五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此,审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全,还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见,建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

2资质级别

开发商的资质往往与开发商的资金实力(注册资金)、开发项目能力有直接的关系,根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》,房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下:

一级资质

1.注册资本不低于5000万元;
2.从事房地产开发经营5年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7.工程技术、财务、统计等负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故

二级资质

1.注册资本不低于2000万元;
2.从事房地产开发经营3年以上;
3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;
5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度;
9.未发生过重大工程质量事故。
解释《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由买卖双方自行约定,并写在工程质量保证书中。
房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。
住宅质量保证书,是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时,针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件,具有法律效力。

三级资质

1.注册资本不低于800万元;
2.从事房地产开发经营2年以上;
3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4.连续2年建筑工程质量合格率达100%;
5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
8.未发生过重大工程质量事故。

四级资质

1.注册资本不低于100万元;2.从事房地产开发经营1年以上;
3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7.未发生过重大工程质量事故。
一般新设立的房地产开发企业,首先定暂定资质,一年后,根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年,可以延长两次,每次一年。所以级别根据该企业的业绩来确定的,并不是级数越高就代表开发商资历越高。

3五证两书

《国有土地使用证》
“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证;“两书”指:《住宅质量保证书》、《商品房使用说明书》。
(1)《国有土地使用证》国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。北京市房屋土地管理局对直接填发的《国有土地使用证》,根据国有土地使用方式不同,分别加盖“北京市房屋土地管理局划拨土地使用证专用章”、“北京市房屋土地管理局有偿土地使用证专用章”、“北京市房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章”、“北京市房屋土地管理局临时土地使用证专用章”。
(2)《建设用地规划许可证和建设工程规划许可证》建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有这“两证”的用地单位属非法用地,其工程建筑也是违章建筑,不能领取房地产权属证件。
(3)《建设工程开工证》建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心,负责开工审批等项工作。
(4)《建筑用地规划许可证》。建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
(5)《商品房预售许可证》商品房预售许可证的主管机关是北京市房屋土地管理局,证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。此外,如果是现房买卖,则开发商无须办理预售许可证。但是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定,房地产开发企业应当在商品房现售之前,将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般情况下,开发商备案后,房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似的证明文件,以证明其进行的商品房现售是合法的。所以购房者购买现房时,应要求开发商出示《商品房现售备案回执》。

4交房流程

1)核验业主材料
2)业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明,《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3)业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4)业主做综合验收
5)业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
6)开发商与业主协商并达成书面协议
7)根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议
8)业主签署《入住交接单》

5违约类型

尽管不断有新的房地产政策出台但开发商和业主之间的矛盾似乎并没有减少。看来,从有法可依到有法必依还需要一个过程。哪些行为是属于违约业主可以依法追究其法律责任。

缺证延期

交楼是问题出现比较多的环节。法律规定,交楼时建筑部门必须出具《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,如果开发商在交楼时不能出具上述两表两书的话,购房者有权要求退房;同时,延期交楼也是一个普遍的问题,一般来说这样是开发商违约在先。
这时候应当仔细看一下合同,看看当中是否约定了装修质量问题的处理方式。一般来说,开发商在合同中都不会把装修质量(附件三内容)作为交房条件,所以就此引发的争议只能按合同中约定的赔偿差价的双倍的方式处理。您要是起诉的话,就一定要将合同分析清楚,不要让开发商钻了空子,而无法实现自己的要求。法院在判决时主要依据合同约定。
另一种情况是,如果合同中约定了某项装修,但是开发商没有做,那就是另一回事了,这与以以次充好达不到标准是不同的,此时可以房屋没有达到合同约定为由起诉,开发商会因此承担延期交房的违约责任。

约定不符

还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种,比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等,这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符,则不应当看成是开发商的违约。

不合理收费

购房人关注的另外一个重要方面就是收费,哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费,不能收取超出公摊部分的费用,不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为,则属于开发商违约。四、交楼后发生质量问题开发商推委责任
房屋作为一种产品,发生质量问题是难免的,但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初,购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费,解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。如果遇上开发商违约,购房者怎么办呢?《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

6发展趋势

开发商已经进入“优胜劣汰”,以普遍采用的熟地出让模式来看,开发商对于一个项目的开发成本除了土地出让金外,大致包括项目设计、前期调研、建安成本、配套建设费用、环境、维修基金、财务成本、销售费用以及管理费用等环节,除此之外,还有后期的税费,以及公关费用等。大部分开发单位对于这些费用的投入是可以测算的,大致来说,高档商品房的总成本控制在每平方米4000元左右,而配套商品房的成本则控制在每平方米2500元以内。
在土地出让价格公开的情况下,开发商如今的项目成本几乎是可测算的。由于利润水平下降,房地产商的生存越来越需要依靠规模效应。与此同时,在自住时代,购房者对于房产的要求已经不再仅仅局限于此前的地段和价格,购房者对楼盘和开发商品牌要求正变得越来越高。复地集团总裁范伟表示,同一地区的竞争,知名房地产商占有绝对的优势。这种情形下,未来房地产行业将会变得更加集中,小型房地产商的逐步淘汰正在发生,大型地产商规模将会更加集中。

7救市评论

2008年10月22日晚,中国政府给房地产市场下达“救市”系列政策,这一系列政策究竟会对未来楼市走向产生多大作用?多位在省城有楼盘销售的开发商纷纷发表了各自观点。楼市新政一石激起千层浪,省城部分开发商认为:二套房完全解禁才是真救市。

救市政策

针对广州、深圳等发达城市出现的断供等问题,最新的救市政策无疑给了民众和开发商信心。虽然之前政府确有过遏制房产暴利政策出台,但总体初衷还是为了楼市健康发展。有开发商认为,救市政策对开发商是个好消息,但对于一直在持币观望的购房人,其观望情绪还将继续。这样的趋势年底前也不会有太大改观。

利好有限

首先,合肥房价一直较稳,因此受本轮新政的影响也不会太大。市场走向、价格涨跌都还是由市场的供求关系决定。而财政部此次降低契税等政策,只能说是发出信号,向购房者表明政府开始刺激和鼓励楼市了。更有开发商担心会有反作用。这样的消息,对业内人士来说可能是一种刺激,觉得它是一种利好,但对老百姓而言,反而会觉得楼市可能真的不行了。还有开发商认为,新政肯定有效,但不会在短期内产生明显效果,至少滞后半年才能表现出效果。还有开发商预计,若无太大变化,元旦左右合肥可望出台相应救市政策。

解禁救市

虽然政策对当前楼市来得及时,但作用还要观察。而且,有开发商称,新政可能对投资和投机客更好,而且契税、印花税所占比重比较低,对购房者影响有限。有人认为“时机好”,有人认为“时机不太好”。省城有开发商表示,楼市关键问题是房价,房价下不来,契税、印花税的调整作用也就有限,从政策层面来看,政策主要是面向首次置业和有改善居住条件意愿的人群,楼市来说,投资和投机性购房可能更振奋市场信心。就合肥市场来看,观望的情绪还是很浓,应该更多地给观望者信心。不少开发商期望政府及早解禁二套房,使二套房和一套房享受同样政策,才是真正的救市。

8最新动态

地方版“国五条”细则陆续出台,楼市“小阳春”踪迹难寻。然而,平静之下却暗流涌动。中国证券报记者调查发现,北京地区的买卖双方早已针对政策漏洞,祭出应对之策。在二手房市场,假结婚与假离婚双管齐下,力求降低交易成本。在新房市场,开发商千方百计在价格上做文章,既完成交易,又不牺牲利润。在与政策博弈的过程中,瞒天过海、暗度陈仓、金蝉脱壳、趁火打劫……“三十六计”的戏码悄然上演。
经历多轮调控洗礼的开发商和房地产中介,已总结出一套日臻圆熟的应对之道。这不仅在一定程度上削弱了政策效力,同时也被认为是对市场形态的修复。业内人士认为,随着楼市调控进一步强化,类似的应对手段恐怕还将上演。对此,调控政策不仅要严厉执行,个别条款还需适时调整,使之适应市场新变化。

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