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40城房价透支排行榜
2018-04-04  来源:  点击:5

本文共计1674字,预计阅读时间5分钟

NO1: 40城房价收入比偏离度

由于我国幅员辽阔,各地之间存在巨大经济与楼市的差异,房价收入比这个单一指标,不能精准的反映房价是否高估。我们创造了一个新的指标:房价收入比偏离度。

分城市来看,各城市房价收入比偏离度差距较大,有25个城市偏离度为正,15个城市偏离度为负,其中偏离度最高的城市厦门,比值为82.1%,偏离度最低的城市温州为-35.6%。除了厦门以外,深圳(58.6%)、南京(51.5%)、天津(50.4%)、石家庄(44.2%)等4城的房价偏离度水平都明显偏高。

同比增幅来看,有9成城市同比上行,仅4个城市同比下降。同比上升的城市中,厦门(42.5)、天津(34.5)、济南(33.1)的涨幅较高,同比上升超过30个百分点。

另外,南京、苏州同比涨幅有所收窄,上海、合肥、惠州的同比涨势基本得到控制。这些城市在2016年底以来先后出台了不同程度的调控政策,效果初步显现,但房价涨幅依旧高于收入涨幅,房价收入比值高于近10年中位数水平。

同比下行的城市有深圳、南昌、温州、乌鲁木齐,此类城市下行主要由于房价涨幅低于收入涨幅,其中温州房价出现负增长。

NO2: 40城房价偏离度分类

根据房价收入比偏离度、当年偏离度的同比增幅以及偏离度同比增幅的变化情况,将40个大中城市大致分为四类:

第一类城市,房价收入比偏离度同比上升,且涨幅进一步扩大。约8成城市属于这一类别,反映了2017年全国房地产市场的整体上行态势。从偏离度水平来看,又可以进一步分为偏离度水平较高城市(偏离度高于近十年中位值水平,图3中以蓝色气泡表示,气泡越大说明向上偏离越多)和偏离度水平较低城市(偏离度低于近十年中位值水平,图1中以白色气泡表示,气泡越大说明向下偏离越多)。我们认为偏离度相对较高且增幅扩大的城市存在一定的风险,如石家庄、济南、福州,建议实施市场调控措施,防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。

第二类城市,房价收入比偏离度同比上升,但涨幅有所收窄或涨幅基本持平。此类城市房地产市场处于降温初期,如苏州、南京、上海、合肥、惠州,说明调控升级以来效果初步显现,但由于之前房价涨幅较大,偏离度仍处于较高区间。建议维持现有调控措施,后续根据市场变化做相应动态调整。

第三类城市,房价收入比偏离度同比下降,且跌幅进一步扩大。此类城市房地产市场处于相对偏冷状态,主要由于调控力度较大、郊区成交占比上升、可支配收入增速较快等不同因素影响。此类城市,尤其是偏离度水平较低的城市,如南昌、温州,建议适度放松调控措施,防止后续市场出现大落的可能。

第四类城市,房价收入比偏离度同比下降,但跌幅有所收窄。此类城市房地产市场处于回暖初期,虽然房价收入比偏离度在历史中位数以下,但房价已经开始上涨。建议关注市场升温状态,防范后续房价快速上升的可能。

NO3: 40城房价透支程度排行榜

这里考虑到当期房价收入比的偏离方向(房价收入比偏离度)、当期偏离度变化(偏离度同比增幅)以及市场趋势(偏离度同比增幅的变化),分别取70%、15%、15%的权重。对各城市的原始数据进行标准化处理后打分,得到40城的房价透支程度排行榜。

结果显示,全国40个大中城市中,共有19个城市得分为正,呈现不同程度的房价透支状况;另外有21个城市得分为负,暂时没有房价透支现象。

房价透支程度前三名的城市是厦门、天津和石家庄,其中厦门的房价透支程度最高,对比第二名的天津得分高出近70%。

此外,济南、南京、福州排名也比较靠前。而北京、深圳、上海等调控最为严厉的城市,市场出现明显降温,房价透支程度对比2016年有所缓解。

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