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三线城市住宅地价上升明显
2017-07-20  来源:  点击:100

虽然一二线城市楼市调控仍在趋紧,但全国土地出让收入依然保持了较快增长,同时,正处于楼市“去库存”状态的三线城市住宅地价上升明显。

国土资源部17日发布的《2017年第二季度全国主要城市地价监测报告》(下称《报告》)显示,总体来看,今年第二季度全国主要监测城市住宅地价仍较快增长,各线城市住宅地价环比增速均有所上升,一线城市、环京及珠三角部分城市的地价增速仍处于高位运行,二三线城市的地价较快增长,三线城市上升态势较为明显。

土地收入增长超三成

《报告》称,在2016年上半年房地产供需两端均经历了一轮加杠杆周期的背景下,2017年上半年房企到位资金同比增长,信贷收紧对企业需求端的抑制作用尚有时滞。在主要城市土地市场中企业拿地需求依然旺盛,带动房地产用地价格增速上扬。

房地产开发企业拿地多,加上地价上涨,地方土地出让收入自然水涨船高。

国家统计局17日发布的数据显示,今年1~6月份,房地产开发企业土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%;土地成交价款4376亿元,增长38.5%;而财政部在此前14日发布的数据显示,上半年全国国有土地使用权出让收入18836亿元,同比增长34%。

而中原地产研究中心统计数据也显示,今年上半年全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到了13691.3亿元,相比2016年同期的9891亿元上涨幅度达到了38.4%,平均地价则同比上涨了27%。

中原地产首席分析师张大伟介绍称,从土地出让金额高的城市看,依然集中在一二线城市,北京、杭州、武汉等8个城市均超过了500亿元。

不过,三四线城市卖地收入出现明显上升,其中佛山423亿元、嘉兴311亿元、温州254亿元、宁波293亿元,另外徐州、常州、沧州、阜阳、盐城、漳州、扬州、滁州、绍兴、赣州等城市卖地也均超过了100亿元。

三四线城市土地出让收入的增多,与一二线城市楼市调控不断加码、楼市销售趋冷、房企进而转战周边市场相关。

我国房地产市场的一二线城市大多分布在东部地区,但从目前的统计数据来看,中西部地区今年的房地产销售状况要明显好于东部地区。

国家统计局数据显示,今年上半年,东部地区商品房销售面积33401万平方米,同比增长11.7%,明显低于全国16.1%的增速。

而中部地区商品房销售面积19140万平方米,同比增长19.9%;西部地区商品房销售面积18746万平方米,同比增长21.2%。两区域楼市销售面积增幅都要高于全国平均水平。

换言之,在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下,包括三四线城市在内的非传统热点地区楼市销售开始活跃,逐渐成为拉动房地产市场的主力。

避免三四线城市风险集聚

张大伟表示,从全国市场看,随着楼市调控深入,一二线核心城市的土地热潮正逐渐转移到三四线城市。从城市级别看,三四线城市的住宅类土地明显升温,一二线城市的土地市场则明显平稳。

《报告》也称,三四线城市作为价值洼地,继续享受鼓励去库存的政策红利,尤其是部分城市得益于交通建设、政策规划等利好,城市预期价值提升,楼市投资性需求增强,成为房地产市场需求梯度转移的承接区域,结构性热点区域呈现。

同时,近几年的棚改货币化提速也为三四线城市房地产市场提供了销售动力。从统计上看,我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%,帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

而从今年的一些地方政府发布的计划看,大多数地方政府将棚改货币化比例调升至50%以上。

华创证券宏观研究部门近日发布的报告认为,自2016年一季度棚改货币化安置持续去库存开始,三四线城市的房地产库存已经从高位30个月逐步下降到合理区间,甚至部分三线城市已经进入到12个月以内,而在此类城市的供需进入到合理区间甚至是涨价区间之后,同时在购房政策又相对优惠的背景下,逐步推动住宅需求进一步释放。

《报告》显示,今年第二季度,唐山、秦皇岛、邯郸、廊坊、安阳、新乡、苏州、嘉兴、汕头、顺德、中山、荆州、株洲、北海等14个三线城市的住宅地价环比快速上涨,涨幅超过3%。

三四线城市地价的快速上涨也引起外界关注。《报告》称,下一步要注重政策的灵活性和稳定相结合。提高各类政策之间的协调配合,避免政策过度“叠加”或“冲减”。热点城市的调控政策要继续保持稳中微调,增强定力,着眼未来,避免后市反弹;要综合权衡稳预期、去库存、去杠杆等政策,避免三四线城市的风险集聚。

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