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房子没买到,还要给违约金?
2017-06-10  来源:  点击:37

房子没买到,还要给违约金?!到底啥回事?事情发生在尚未遇上“史上最严新政”的2015年,小A是非广州户籍,名下已经有一套房,为了改善居住环境,他打算卖出自己的房子,再入手他看中的天河某楼盘的二手房。

随后,买家小A和卖家小B在中介机构签订了三方协议,当天,小A支付了50%的中介费,还给小B支付了80万的定金。

讲回这套房子的情况,买卖双方约定房子价格是890万,不过交易的时候,这套房子还欠银行贷款500多万,三方协议约定,这部分欠款由小A筹钱来赎契,并口头约定两个月后过户。

但因为小A名下的那套房子没来得及卖出去,小A的购房资格迟迟不能满足,商业同贷书也没能及时审批同意。而这时候,房价快速上涨,小B觉得肯定来不及在约定的时间过户,所以向小A发出书面解约的解除函,并同时要求追究小A违约责任。之后小A卖出了名下的房产(在约定过户时间之后),于是发函要求小B继续履行合同,但小B未理睬。

按照剧情发展,当然就闹上了法庭。一审判决小B胜诉,因为小A签约前,不具备购房资格,并在合同约定的时间内未依约履行合同义务,所以判赔小A支付相应违约金。小A不服,向上级法院提起上诉,二审暂未开庭。

这个故事真是又曲折,又常见!现实当中不少像小A这样的改善型买家~那究竟要怎样做,才能避免像小A这样房子买不到,还要赔违约金的“悲惨”情况呢?

曹律师来教路:

1、了解政策再签约(小妹广告植入:买房不能朦查查~涨姿势天天上PLUS);

不具备购房资格时,要合理安排时间消除购房资格的障碍,了解限购政策再签约。

2、TIMING是很重要的!

小A这个案例,就是因为他“卖一”与“买一”的时间衔接不上!

所以曹律师建议:

要合理安排筹集资金,银行政策变化不定,置换房屋前,自己名下收楼款的时间不确定,在递件过户支付首付款的时间上要合理预判,不能预判,别把协议约定的过户时间约定的太短(长的比较好)。

3、三个条款+三个时间节点

签约前务必关注三个条款、三个重要的时间节点——定金交付时间、递件过户支付首期款的时间,银行放款时间。

另外,这个案例也涉及了“赎契”这个环节,郑大源老师给我们涨了个十分实用的姿势——可以找银行垫资来赎契!

“银行赎契”怎么操作?郑大源:

银行垫资是指银行先贷给原业主一笔钱,让原业主提前还贷。其中有几个注意事项:

(1)业主的原房贷必须是由正规银行发放,其余由第三方发放的房贷均不可申请银行垫资;

(2)银行垫资的钱是发放给业主的,只能用于偿还原房贷部分;

(3)申请银行垫资必须要担保,业主可以通过支付一定的担保费用委托第三方进行担保(具体收费标准需要咨询银行);

(4)银行垫资的贷款利率比同期利率上浮40-50%(具体收费标准需要咨询银行);

(5)银行垫资贷款的利息部分是按天收费,区别于市面上其他“过桥贷款”按月收费,可有效降低贷款成本。

这个不是老司机还真不知道,大源老师真是棒棒哒~

互动环节也问出了不少含金量高的问题:

当网签合同和三方协议中约定的条款不一致的情况下,怎么处理?合同中约定由买卖双方共同赎契,但后来卖家拒绝,要由买家一方单独赎契,要怎么处理?

曹律师:

在实际的庭审中,如果出现网签合同和三方协议约定条框不一致的情况,一般是按照三方协议为准。此外,如果卖家赎契方面出现问题,这种情况建议尽量通过协商来处理,如果卖方坚持不按照合同约定进行,买家首先应确定是否愿意购买这套房子。

郑大源:

卖家房子仍在抵押的状态下,房子仍然可以进行网签。所以建议购房者在购房后应尽快进行网签(强烈建议:尽快网签!尽快网签!能今天绝不等到明天,要知道每次“半夜新政”都以网签时间为判定适用与否),这样可以降低购房风险,在目前调控政策变化较大的背景下,也可以减少贷款在审批方面的问题。

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