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八步买房流程
2017-05-22  来源:  点击:78

1.认购流程

需谨慎检查开发商五证是否齐全。

定金和订金有什么区别?定金”与“订金”虽只一字之差,但法律含义却截然不同。“定金”含有一种保证金的性质,《合同法》规定,可以将定金作为一种债权担保,签订合同的买卖双方,在履行合同后,定金应当抵作价款或者收回。若购房者不履行定金合同,无权要求返还定金;收受定金的卖房人或发展商不履行定金合同,应当双倍返还定金。”而“订金”一词在法律上没有明文的规定,一般仅只表示一种预先支付的价款,不存在违约责任的赔偿问题。

2.交首付

需提供你个人资料,房产资料,向银行申请按揭贷款。首付是以成交价格的2成或者3成或者更高。

3.签合同

签合同注意事项

1、首先看开发商是否具备“五证”

2、使用规范的合同文本

3、查验有关证明文件 

4、买期房要注意建筑面积的约定

5、买期房要约定条件和时限

6、签约时要注意房屋质量问题

7、签约时明确物业管理事项

8、注意合同文本中补充协议的内容

9、注意约定违约责任

4.贷款方式:公积金贷款 商业贷款

公积金贷款要求

首次购买普通商品房,贷款总额最高不得超过商品房成交价的80%,且不得超过贷款最高额度。贷款的最低期限为1年,最高期限为30年。还贷年龄延长至法定退休年龄后5年,即男65周岁,女60周岁。贷款利率:贷款利率执行中国人民银行的有关规定,并随中国人民银行利率调整而调整。

商业贷款要求

贷款总额最高不得超过商品房成交价的80%,通常要求月还款额不超过月收入的50%。

5.贷款流程

公积金贷款

1.沈阳公积金一手房贷款流程

(1) 申请:申请人及共同申请人持贷款要件到缴存住房公积金的中心各区管理部(以下简称管理部)个人贷款受理窗口填写公积金贷款申请审批表。

(2) 审核:受理人员按贷款政策进行个人信用(含配偶)及材料审核,录入表中信息、复核合格后,系统输出合同文本、贷款借据及委托扣款协议等文本。

(3) 签字:申请人及共同申请人在办理银行还款卡(折)后在上述文本签字确认。

办理担保及抵押:申请人及共同申请人到担保公司窗口办理担保与房产抵押登记。

(4) 放款:待担保与房产抵押登记办理完毕后,管理部复核贷款材料后委托银行将贷款划入已与中心签订保证协议的开发企业账户,借款人凭身份证原件到委托银行领取相应回执。

(5) 还款:借款人每月按合同约定的时限内偿还当月应还贷款本息,直至贷款全部还清。还款期内可修改一次还款方式。

商业贷款流程

1.提交贷款申请:当你签好了房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷,都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核,这是商业贷款流程中最重要的一步。主要包括身份证、户口本、结婚证原件以及复印件;外地户籍需要提供暂住证或者居住证;工作单位出具的收入证明;买卖合同、首付款发票或者收据;近半年的工资流水或其他资产证明。除了以上五项资料外,不同银行对商业贷款要求有一定的差异,还要详细询问贷款银行要求的其他资料。

2.银行受理调查:银行收到贷款申请人的申请材料后,就会对其材料进行审核,商业贷款一般审核时间是15个工作日,最长不超过1个月。在银行受理调查期间,会根据情况要求贷款申请人补充一些资料,因此,这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3.银行核实审批:贷款银行会针对几方面进行核实:房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节,如果贷款申请人的信用不良,会直接导致贷款申请的失败,因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4.双方办理相关手续:银行通知贷款申请人,贷款审批通过后需要在该银行开户,领借记卡并签订贷款合同。同时,办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则,明确自己的权利和义务,以免发生不必要的误会。

5.银行发放贷款:所有贷款手续办理完毕后,银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户,借贷关系成立,贷款人按规定偿还贷款。

6.新房需要缴纳税费

契税

对于个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)面积为90平方米以下的,减按1%征收契税,面积为90平方米以上的,减按1.5%征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米以下的,减按1%征收契税,面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

住房维修资金

《沈阳市物业专项维修资金管理办法》自2016年1月1日起施行。《办法》对维修资金的交存标准进行了调整,首期交存标准由57.5元/平方米,调整为63元/平方米(没有电梯)和92元/平方米(有电梯)。

7.验收流程

在规定的时间去物业部门查看资料。资料包括:A、房屋的《住宅质量保证书》;B、《住宅使用说明书》;C、《竣工验收备案表》;D、面积实测表;E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)。

出发去验房。通常情况下,物业会同购房者一同前往验房。

先看园区。园区内的道路情况、绿化情况,车位情况等是否达到交房标准。

看楼体、楼道、楼梯、电梯等公共设施。有没有掉漆、掉墙皮等现象,电梯是否通过年审,也关系到未来的安全。

看自家房屋内部。自家房屋内部,是整个交房过程中应该看得最仔细的部分,因为这会与你未来的装修、入住以及生活息息相关。

A:进户门

是否有划痕、破损等现象,确认安装是否牢固,关门后仔细检查是否有漏风现象。

B:地面

是否平整、是否有裂痕、是否空鼓,是验收地面时最重要的三个因素。空鼓与裂痕很好观察,那么,是否平整和水平,则需要一定的测量。用长尺(或者带有水平的专用直尺) ,靠墙壁地面,检查是否平整。 

C:墙面

涂料是否平整,色泽是否一致。同地面一样,是否存在空鼓、裂缝的情况。卫生间、厨房墙面是否存在渗水情况,查明缘由。

D:顶棚

主要查看是否平整,有无裂缝。

E:门窗

玻璃是否完好,有无破损。打开窗户,再关闭,查看零件是否完好,是否存在漏风情况。观察窗户周边墙壁有无渗水痕迹,在遇到大雨情况下有可能漏水。

F:户型实际是否同户型图相符

包括户型基本情况、水电管线图等。

G:卫生间

如若没有窗户,则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。

H:给水

给水管有无渗漏、堵塞(有无试压记录表);给水支管过高;穿越楼板处有无渗漏等。主要查看厨房和卫生间,主管道、分管道各用水房间是否设置,分户主控阀门、水表、龙头是否齐全,阀门、水表、龙头等处的接头部位是否漏水、渗水、滴水,有必要做一次通水试验,检 查水压,水流,水质。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。

I:下水

查看厨房和卫生间,下水主管道、下水分管道各用水房间是否设置,地漏与泛水坡度符合设计要求,达到不倒泛水,结合处严密平顺,无渗漏。   

J:管道

检查管道安装、通畅和密封,如有不牢情况,需要加固处理。

K:预留洞

排烟道、排风道、空调孔、强排孔设置是否合理;预留孔洞与排水管、雨水管有无冲突等。 

L:验电: 

(1)强电:详细查看每个房间的插座、开关、灯具的配置情况,所有电源线应是暗敷在墙顶地面内,不应有明露导线。(2)弱电:家庭多媒体信息箱功能是否齐全。

8.办理房证

实行“单方申请”后,购房人可以根据自己的时间安排决定何时申请房屋登记,不再受开发企业和金融机构时间的制约。《通知》中还鼓励房屋登记部门缩短商品房登记办证工作时限,有条件的登记机构可实行即时办结。

到哪去办理?

购房者可到房地产交易权属登记中心三楼领号台领取房屋转让申请表,找开发商加盖企业印鉴,带上必要的材料即可到窗口办理。

需要哪些材料?

登记所需材料分别为:登记申请书、购房人身份证明、房屋初始登记证明、商品房买卖合同、契税完税凭证、维修资金收据、其他必要材料。房屋已贷款的,还需提供借款合同及抵押合同。

得花多少钱?

除了时间更灵活,新政策实施后还可节约开支。以前找中介办房证,中介费数百元不等,多则近千元,以后这笔钱可以省下来了。沈阳市房产局规定,办理房证的收费标准为:住宅每套80元;非住宅每件550元。

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